我国的不动产规划以土地利用总体规划和城市总体规划为主，《
城市规划法》与《
土地管理法》处于同样的法律地位，即都是全国人大常委会制定通过的，1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过《
土地管理法》，根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于
修改＜中华人民共和国土地管理法＞的决定》修正，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订。1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过《
中华人民共和国城市规划法》，于1990年4月1日起施行。1998年国务院机构改革，将原属国家计划委员会制定国土规划的职责划归国土资源部，原来的发展计划和国土规划由国家计划委员会统一管理。《
土地管理法》第
22条第2款规定：“城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。” 该法第23条规定：“江河、湖泊综合治理和开发利用规划，应当与土地利用总体规划相衔接。在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪滞洪区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划，符合河道、湖泊行洪、蓄洪和输水的要求。”跨区域的规划除江河、湖泊综合治理和开发利用规划外，还包括环境保护规划、水土保持规划、防沙治沙规划、水资源规划、林业长远规划与草原保护、建设、利用规划等。[②]这一规定反映了土地利用总体规划在不动产规划中的核心地位，城市总体规划应该服从于土地利用总体规划。《
城市规划法》第
7条也规定：“城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。”这种将国土规划与土地利用总体规划并列的规定与新修订的《
土地管理法》不一致，也不符合规划原理。
我国《
土地管理法》和《
城市规划法》均授权中央地方各级政府制定不动产规划。《
土地管理法》第
17条授权各级政府依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划应该服从于全国人民代表大会批准的国民经济和社会发展规划，[③]也就是说土地利用总体规划的能否得到贯彻执行将直接影响到国民经济和社会发展规划的执行。中共中央十六届五中全会公报称，促进城乡区域协调发展是“十一五”时期的重要战略任务。国家空间战略问题在国民经济与社会发展规划中得到明确表述：要按照优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发的要求，构建区域发展的框架。而“禁止开发区”、“限制开发区”、“重点开发区”和“优化整合区”的划分正是土地利用总体规划要解决的问题。事实上，分别由国家发改委、国土资源部、建设部主管的发展规划、土地利用规划、城市规划，均在不同层面交叉地对全国经济与社会发展产生影响。
我国目前的不动产规划虽然不是一种独立的法律形式，但它可以纳入不同的法律形式之中，可能是法律、行政法规或者行政规章，也可能是行政命令或者行政决定，其法律性质只能根据各类规划的性质而确定。值得注意的是，我国《
城市规划法》第
21条第6款规定：“城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意。”第22条规定：“城市人民政府可以根据城市经济和社会发展需要，对城市总体规划进行局部调整，报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案；但涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的，须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后报原批准机关审批。”根据《
土地管理法》第
25条的规定：“省、自治区、直辖市人民政府应当将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容，向同级人民代表大会报告。”立法机关参与不动产规划的审批和修改，使不动产规划具有法律规范的性质。但令人遗憾的是，作为不动产规划核心的土地利用总体规划却没有此类规定，根据《
土地管理法》第
21条的规定，土地利用总体规划由各级政府分级审批，无须经过各级人民代表大会的审查同意。
