现行规划体制固然存在一些问题，但通过对现行法的正确解释仍不难明确三个规划之间的应然关系，即国民经济与社会发展规划是编制土地利用总体规划和城市总体规划的根据，城市总体规划应与土地利用总体规划协调一致，土地利用总体规划是不动产规划的核心。在保障环境资源可持续发展的基础上，合理的不动产规划体系是，宏观层面为全国土地利用总体规划，包括省际间的区域规划；中观层面为省级土地利用总体规划，微观层面为城市内部及风景区的规划等。
其实，关键问题是如何保障土地利用总体规划的严格执行。当务之急是如何在形式上将全国性的不动产规划明确为具有法律性质的规范，具备法律形式也可以保障立法机关对重要不动产规划制定的参与。我国《
宪法》所称“国民经济与社会发展计划”是与指令性计划一致的概念，对于行政机关与企事业单位均有不同程度的约束力，而指导性计划就没有这样的约束力，若称之为调控性计划，则仍无强制性。如果以行政规章的形式出台全国土地利用总体规划、区域性规划，以地方性法规的形式出台省级土地利用总体规划，那么不动产规划就具有普遍的约束力。
根据我国《
土地管理法》第
17条的规定，土地利用总体规划的编制除遵守国民经济经济与社会发展计划外，还应根据“资源环境保护的要求”，所谓“资源环境保护的要求”是指土地规划必须遵守环境资源保护方面的法律法规，所以在制定土地利用总体规划时有必要让环境保护部门参加，因为环境资源法是一个相当大的法律体系，基本上都是强制性规范。《
城市规划法》也有这一要求，该法第
6条规定：“城市规划的编制应当依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾，综合部署。城市规划确定的城市基础设施建设项目，应当按照国家基本建设程序的规定纳入国民经济和社会发展计划，按计划分步实施。”如果不动产规划没有执行环境资源保护方面的法律法规，那么它应该是无效的，但环境保护局、国土资源局和建设局均隶属于地方政府，政府内部的审查很难保证其能够公正处理。即使经有关部门审查发现下级规划违反上级规划，或者违反了环境资源保护方面的法律法规，或者城市总体规划违反土地利用总体规划，现行法也没有规定相应的解决机制。[④]
违反上级规划的下级规划、违反环境资源保护法的规划和违反土地利用总体规划的城市总体规划，应该是无效或者部分无效的，问题是其效力由哪一个部门确定以及如何确定。我国的不动产规划权源于法律，根据我国《
宪法》第
67条规定的全国人大常委会职责、第
99条规定的地方人大的职责和第
100条有关省级人大制定地方性法规的规定，全国人大常委会和地方人大及其常委会有权监督不动产规划的执行，而且前述《
城市规划法》第
21条和第
22条的规定已经涉及到立法机关的参与，因此不动产规划的效力应由不同层次的立法机关来确定。
